访江苏星湖置业有限公司董事长兼总经理凌华

星湖•101广场，南通第一真正意义上集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公、旅游、文化为一体的“一站式”体验消费中心和南通RBD（休闲商务区）商业旗舰。自2010年10月运营以来，星湖•101以华丽的姿态跃然而上，成为南通城市商业耀眼的地标。为此，本刊采访江苏星湖置业有限公司董事长兼总经理凌华先生，通过他了解星湖•101是如何在开发区原本薄弱的商业土壤上开出绚烂之花。

三角洲：当初为什么选择将星湖•101落户开发区呢？
凌华：这是一个我多次遇到并需要回答的提问，初建星湖•101时，提问者可能抱有担心和疑虑，在这样薄弱的商业基础上开发这么大体量的城市综合体能否成功。开发区经过二十年的发展，毕竟有了相当的工业经济基础，推进开发区的城市化建设，发展现代服务业，需要打造这样的区域商业中心。我们在详尽的调研基础上，进行了科学理性的设计规划和业态定位。
今天面对你的提问，我想撇开那些技术层面的东西，从我们这些建设者内心世界的角度来回答。任何行为的背后都有人的意识和思想，随着开发区的社会经济发展，开发区的市民需要星湖•101这样的城市综合体，对于我们星湖置业这个开发区国有地产开发企业而言，这种需求是一种任务和社会责任。
这些年来房地产发展很快，房价节节上升，引发了一些社会舆论，引发了房地产的宏观调控，一些房地产开发商有点尴尬，我们从2004年开始实行两条腿走路，一条是限价商品房、保障房的开发，累积开发建筑面积已达150万平方米；一条是商业地产开发和经营，2008年我们开始启动星湖•101项目。这些都是开发区市民的民生项目、功能性项目，是开发区市民急需的项目。借用现在的流行语，我们星湖置业算是南通房地产业内的“正能量”。一个是承担“企业社会责任”，一个做行业“正能量”，今天面对同样提问，我觉得这个提问里的“选择”二字其实不是个选择的问题，而是社会责任和义务的问题，我们必须去做，而且必须做好，别无选择。

三角洲:星湖•101的业态是如何规划布局的，你们当初的理念是什么？
凌华：星湖•101的规划概念定位是“HOPSCA”，即“酒店、写字楼、公园、购物中心、会务、公寓”。公园是指我们的商业环境的丰富性达到公园的标准，而且它是24小时的开放空间，星湖•101的LIVING MALL生活广场理念，以休闲，开放，亲和为特征，融体验式消费于其中。
星湖•101的建筑规划布局是一回事，但找准市场切入点，准确布局商业业态，开启星湖•101的商业运作又是另一回事，我们没有盲目做超级购物中心，而是详尽地分析了开发区的经济是以数千家工商企业为基础，决定将星湖•101广场定位为以休闲，娱乐，餐饮为主的生活时尚中心，购物上引进适合大众消费者的消费品牌，并引入承载商务旅行服务的国际连锁酒店等。通过统一的运营管理，营造优美的商业空间，完善服务业态，提升商户的服务品质，定期举办各类文化公益活动，打造星湖•101商业品牌，使星湖•101广场的城市服务功能更加丰富，我们的理念是“业无疆，悦无界”，我们101的流行语是“MY PLACE，YOUR SPACE”，无论是商家、消费者，旅行者，都可以在星湖•101的空间内找到各自需求的位置。

三角洲：它是怎样具体运作的，目前的运营情况如何？
凌华：综合性商业广场的管理要诀就是“统一管理，分散经营”。为确保实现统一管理，我们选择了持有物业，统一租赁，统一招商，统一营销，统一运营管理（即服务监督），统一物管。目前星湖•101广场运营情况良好，已有60多家商户为消费者提供各种服务，达成了“星湖之盛，一年成市，两年兴市”的目标。成为了南通市的时尚体验之都，开发区的商业新地标。

三角洲：在运作的过程中，遇到了什么样的有利条件，又是如何克服障碍不断发展的？
凌华：运作星湖•101广场，最有利的条件就是开发区管委会和广大开发区市民的支持。遇到的障碍主要有三个。一是初期招商难，因为开发区商业基础薄弱，刚开始商户有顾虑，不敢进驻。二是工程施工与商户进驻协调难，为了让星湖•101早日开张运营，我们是边建设边招商，同时进行。三是商业管理人才匮乏。克服障碍的关键在于精神和意志，我们的企业精神是“100+1，做足满分，追求卓越，努力把每一件事做到更好”。现在运作星湖•101的管理团队，是我们自己在实战中培养出来的。他们年轻，富有朝气、活力和冲劲，也是第一支我们南通本土化的商业管理团队。

三角洲：在吸引消费者群体的竞争中，星湖•101是如何占据优势的？
凌华：现在还不能说星湖•101占据优势，以后也不敢这么说，因为未来的商业竞争会很激烈。文峰城市广场、圆融国际、星光耀、南通壹城一个个呼之欲出，纷纷加入竞争行列，现在只能说星湖•101已经站稳了脚跟，以后的发展之路还很长。我们这两年里做到了“星湖之盛，一年成市，两年兴市”，最主要的做法是看重长远，注重大局。我们不是仅将目光放在今天开了几个店，收了几个租金，而是通过星湖•101的运营来培育开发区的商业氛围，弘扬一种现代商业文化，培育星湖•101商业品牌。不通过深耕育肥开发区的商业土壤，星湖•101这棵树是没法长大的。

三角洲：针对年底的消费黄金期，星湖•101近期有没有一些活动打算？
凌华：对传统商业而言，到了消费黄金期，各种促销，打折，营造人山人海的气氛，很是热闹。但我们觉得真正好的营销是用人们喜闻乐见的方式，潜移默化的方式给受众传输星湖•101的形象。我们2012年举办的陶艺大赛，吸引中小学生；举办的新人妙会，吸引青年男女；举办的全国公路自行车赛，吸引运动乐活一族；举办的外国人端午包粽大赛，吸引国际时尚达人；举办的星湖之星大赛，凸显了星湖•101“青春，健康，个性，时尚，人文，公益”的主题。我列举的仅仅是我们两年来80多场广场时尚商业文化活动的一部分，我们还出版了《INSINHO》时尚杂志，深得白领一族，消费大众的好评。星湖•101的“时尚，乐活，美食，美景”的概念已广为传播。年底的消费黄金期，开发区数千家工商业单位的答谢会、感恩会、年会，用现在使用频率比较高的词是“刚需”。而星湖•101的休闲，餐饮，娱乐，对这些单位而言也是另一种“刚需”。大家提起“星湖•101”或仅仅是“101”，就会心领神会，直奔而来。所以我们星湖•101的营销是功夫在平时，功夫在诗外，好的营销讲究的是润物无声，踏雪无痕。
当然，星湖•101迎接消费黄金期的准备活动是很多的。很多商户早早就开始增加、提升服务内容和标准，招聘和培训员工。星湖•101商家业态种类多，各项措施独具个性化。这方面我们的商业管理公司会针对商户不同的特点、不同的情况，做个别的沟通或服务。

三角洲：与南通其他商圈相比，以星湖•101为中心的商圈是如何做到差异化发展的？
凌华：目前南通商业能谈得上商圈的就是南大街商圈、新城区商圈，紧随其后的我们星湖商圈，其它的还在建设中。我是这样认为的，南大街商圈的优势是在于它的历史，世界上几乎所有的有历史地位的商业中心都是这么形成的。这些商业中心在当时的成长历程中占据了得天独厚的自然优势，没有强大的竞争对手出现。因而得以吸取了最优质的商业资源。它厚重的成功史给南通的商业历程，给南通市民的认知打上很深的烙印。新城区商圈是南通市全力打造的CBD中心，走的是“高，大，全”路线，金石酒店代表南通的高度，200万平方米的巨大规模。从体育会展，曼度生活，滨水老街到时尚购物，精品百货，业态无所不包，有一种强大的理念和意志引领着它的商业走向和成长，它在相当的辐射范围内能够战胜任何对手。
与南大街商圈的历史积淀，中南城商圈的“高，大，全”相比较，我们星湖商圈走的是时尚路线，重点展现时尚文化与活力，注重休闲，开放，亲和，体验。改变传统商业的沉闷感和强烈的商业目的性。时尚一族追求新奇，喜欢飘忽游移，星湖•101就是要做到让时尚一族惊鸿一瞥，即能留下深刻的印象。

三角洲：星湖•101未来有怎样的规划？
凌华：2012年底，开发区管委会召开了城市建设推进会，将以更大的决心，更大的气魄，更大的投入，全力建设“南通金南翼，现代新城区”，未来将以星湖•101广场为中心，发展精品百货，星级酒店，文化休闲等，着力打造20万平方米的高品质，多元化，枢纽型的星湖商业综合体，星湖商圈的未来值得期待。